从环京区域置业投资走势 看大七环争霸谁占高地

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随着京津冀一体化的不断深入，环京置业正成为投资者和二次置业人群关注的热点。在2006年《京津冀地区城乡空间发展规划研究二期报告》中，政府提出建设北京新七环的规划，经过这几年切实有效的建设发展，目前大部分路段已实现通车。这也意味着，传闻中的大七环真的来了！

七环带动环京城市群崛起 一体化发展进入快车道

按照规划的北京七环，又称首都环线通道，将连接起涿州、固安、廊坊、香河、大厂、三河和平谷，会把京津冀一体化推向一个新的历史起点。同时，根据北京首都功能的定位以及对非首都功能的调整，完全可以预见，北京人口、资源的外溢势在必行，随着交通的推进，环京区域的发展将进入快车道。

北京“七环”线路全长940公里，由密涿高速（含廊涿高速）、张涿高速、张承高速、承平高速组成。其中北京市境内包括密涿高速北京段、承平高速北京段，约90公里，河北省境内约850公里。所包括的区域面积非常广阔，而被大七环所圈起的环京城市群也将成为世界级城市发展带。随着规划的逐步落地，环京区域的整体实力将进一步增强，从而对北京城六区产生虹吸效应，以人口红利的形式助力楼市升温。

环京置业投资高地在哪里？综合比拼固安完胜北三县

自京津冀一体化概念提出以来，环北京的楼市一直备受热议，在一轮轮的涨价风潮中，到底哪个区域是“乱花渐欲迷人眼”，哪个区域是货真价实、步步为赢呢？对此，综合以下三个方面就可以分出胜负。

首先，从库存量上看。

从环京各卫星城住宅供应总量来看，目前仍处于供大于求去库存的阶段，只是分布并不均衡，燕郊、香河的北部新城许久以来并无新盘入市，正面临无房可售的局面。这一方面是多少受到限购令的影响，另一方面也暴露了其长期存在的问题，那就是楼市基础薄弱，受外界影响巨大。北三县长期以来承受北京人口外溢，刚需盘占大多数，但多年来的发展点还仅停留于“盖楼”，而忽视了整体规划发展、公共服务和配套问题，居住人群“潮汐”现象严重，这些方面的薄弱必将制约其未来发展。

再来看固安，一直以来固安区域楼市发展稳定，库存充足，推盘节奏有条不紊，“先规划、后发展”的步调非常明确。吸引的客群大多是来自北京的投资客和二次置业人群，整体配套上水平较高，生活氛围也相对成熟。不管是自住还是投资，固安的产品类型丰富，从刚需、改善到别墅类产品均有选择，对于置业者来说更加方便可靠。

其次，从利好虚实层面来看。

推动房价上涨的动力有实也有虚，短期概念性政策利好如规划升级是虚火，不足以支持楼市持续上行。而交通、环境明显改善，商业、产业等优质配套资源落地，改善生活品质，这些才是实实在在的价值，是房价得以保值增值的基础。

从这点上来看，北三县一直以来在炒的通州副中心、北京市政府搬迁通州等概念已经过气，从涨价到限购，这些噱头已经玩不下去，其过去的优势也已经丧失。规划的利好上，通州承载的更多，北三县似乎并未参与多少。

而固安在这方面整好相反，首都新机场的建设和落成，将直接刺激固安区域发展。据悉，新机场未来将近1亿的吞吐量，预计20-30年间，将为北京带来8.6亿的收益。五年后，也将在为固安创造数万人的就业，对临近区域的楼市起到极大的提升和带动作用。而随之而来的交通、基础设施配套和产业层面的升级也将提升固安区域整体面貌，使之向着更高端层面发展，楼市上升潜力还很巨大。

最后，从价格上看。

如今燕郊房价已经快突破3万元/平米，香河、大厂在1.5万元/平米左右，廊坊也在1.3万元/平米左右徘徊。加上限购令的影响，对于投资来说，北三县的价格已经过高，而对于自住来讲，这样的价格在环京地带也没有什么竞争力。

再看固安，在新机场重大利好的影响下，房价一直稳中有升。有公开资料显示，今年上半年廊坊房价半年涨幅达到33.37%，位居全国第二，同比涨幅更是将近50%，崛起速度惊人。在北三县楼市限购加房价虚火旺的大背景下，廊坊能在全国楼市取得这样的涨幅成绩，可以说固安贡献巨大。长期以来，固安由于近邻北京的区位优势承接了大量北京人口外溢，首次或二次置业以及投资需求一直源源不断，再加上利好层面的刺激，区域房价涨幅从未间断。在此番楼市火热的大环境下以及新机场的重大利好影响下，固安区域房价未来还将继续攀升。比如固安名盘永定河孔雀城空港壹号，作为区域热销项目，位于新空港黄金十公里，尽享五轨接驳、紧邻高速的便捷，未来价值将难以估量。

综上所述，固安的整体区域价值是其他环京区域所难以比拟的，其楼市未来的表现也将是其他地方难以望其项背的。

短期好不如潜力好 产业新城更有价值空间

在环京城市群中不难发现，许多名不见经传的小城因为地理位置上临近北京就大打“大北京”旗号，以此来吸引投资、置业者的注意。对此，业内专业人士分析道，相对于配套完善的老城区，那些规划中的产业新城比老城更有价值空间。

固安的产业发展由来已久，区域借助自身的区位、交通和资源优势，通过坚持“北京总部+固安基地”的合作模式，积极承接北京地区产业外溢、项目转移，不仅为固安迎来新一轮产业外溢的红利提供有利契机，同时也为形成了产业和城市协调统一的新兴城市奠定基础。

业内人士表示，从投资置业的角度来看，产业新城不存在拆迁等问题，可以科学规划路网及配套设施，不像老城区新老项目并存，并且新城北京客群集中，人文素质较高。就好比北京的望京新城房价超越亚运村一样，新城的价值必将高出许多。相信在未来的发展中，固安楼市在新空港经济和高素质产业集群的持续发展和各类利好推动下，将绽放更大的价值！

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