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宿州二手房出售该怎么定价好?

发布时间: 2018-01-05 15:21:36

来源: 楼盘网

分类: 本地楼市

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想要卖二手房,就要先对房子进行评估,然后制定一个合理又能赚的房价。但是卖二手房的价格应该怎么定呢?怎么才定的合理,能快速出售?这里就不得不说看看开发商是怎么定房价的。了解房价的构成和影响房价的因素有哪些,就能合理定卖价。宿州二手房卖价怎么定好呢?

二手房买卖

一、房价的构成是什么?

决定商品房价格因素很多,其中主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。

一般来说,建房成本中土地费用约占20%,拆迁安置费用约占10%~20%,房屋建筑安装费用约占20%~30%,市政设施费用占10%左右,各项税费约占20%。在此基础上,还要加上20%左右的开发商利润,从而构成商品房的售价。一些大城市的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。

总体来说,房价大致可分为四大部分:

1、土价成本:包括土地出让金以及相关费用,如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等;

2、建筑安装费:如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费(七通一平费),甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里;

3、开发商经营费用:包括管理费、销售经营费及融资利息等;

4、开发商经营利润。

二、房地产开发商是如何定价的?

1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)

开发商开发物业当然不能忽略其基本成本,建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等,这些均为硬性成本,不太可能避免,开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考,定出一个合适价格)

这是市场上使用多也符合市场行为规则的定价方法。反过来,也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场,通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等),与周边相关物业指标进行对比,得出双方在物业的优劣比较,再相应定出一个价格。因此,同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格,个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

以上就是二手房出售定价技巧,希望以上介绍能为你提供实际的帮助。

责任编辑: liangchunmei

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