北京二手房降温 6月成交跌一半

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2016年上半年,北京楼市整体呈现降温态势。记者上午从市场机构了解到,今年上半年北京新建商品住宅(不含保障房)共成交60211套,虽然同比去年有5成多的涨幅,但环比去年下半年还是下降,其中公寓类产品呈现“爆发”状态,占比过半。二手房方面,在经历前几个月的火热后,6月成交量出现大幅下跌,从2万多套跌至1万余套。业内人士分析,由于购房需求透支,下半年不论是新房还是二手房,都将呈现降温的态势。

新房　上半年成交量环比跌7.2%

据伟业我爱我家集团数据中心统计,上半年北京新建商品住宅(不含保障房)共成交60211套,比去年同期上涨5成多,环比去年下半年下跌7.2%。成交均价为31554元/平方米,环比2015年下半年上涨14.6%。

区域分布上,上半年成交量排名前五的区域为通州、大兴、顺义、房山、门头沟,其中通州、大兴的成交量超过10000套,顺义、房山超过7000套,东城、西城、延庆合计仅有370套,其它区域成交量均在1000-3500套之间。

数据显示,若在新建商品住宅(不含保障房)中剔除公寓类产品(普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓),普通纯商品住宅在上半年的交易量仅为26746套,较2015年下半年降近5成,为2010年以来半年交易量的第三低数据,仅略高于2011年下半年和2014年上半年。成交价格则环比上涨了2成,达到33658元/平方米。

与新建纯商品住宅相反,公寓类产品(普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓)在上半年则出现了“爆发式”增长,共成交33465套,占整个新建商品住宅(不含保障房)交易量的一半多,成交量、占新房市场比例都为历年之最。

公寓类产品成交的集中期为4月、6月,其中4月为9748套,6月更是超过10000套。

二手房　半年度交易量创新高　6月又大幅下跌

二手房方面则呈现与新房不同的情况。据伟业我爱我家统计,今年上半年,全市二手住宅共成交135507套,环比去年下半年增长2成,创下2010年以来半年度交易量的新高。成交均价为43465元/平米,环比去年下半年均价上涨近1成。

从区域来看,上半年二手房交易中,“朝海丰”三区仍占据全市交易量的前三位。价格方面,海淀、东城、西城的二手住宅价格依然最高,均价超过5万/平米。

户型结构上,上半年成交的二手住宅中,一居室占比上升,两居室、三居及以上户型占比均出现下降的情况。不过,两居室仍最受市场青睐,交易量过半。

同时,在较为明确的购房原因中,孩子上学是主要因素,4成多的买家都有此考虑;其次是就近上班和照顾父母。

另外,从数据可以看出,今年上半年,二手房市场主要经历了三个阶段:第一阶段为1至3月份,市场快速升温,交易量逐月走高,3月份交易量突破3万套,创下3年来的单月成交量新高;第二阶段为4至5月份,市场冲高回落逐步降温,但成交量仍在2万套以上;第三阶段为6月份,市场交易量出现大幅下跌,交易量萎缩近5成,仅有1万余套。

2010-2016新房市场半年度成交量走势

时间段　成交量　(套)

2010上半年　48197

2010下半年　54656

2011上半年　39545

2011下半年　33962

2012上半年　42332

2012下半年　74452

2013上半年　58327

2013下半年　50077

2014上半年　30859

2014下半年　47331

2015上半年　38699

2015下半年　64877

2016上半年　60211

2010-2016新房市场半年度成交均价走势

时间段　成交均价(元/平方米)

2010上半年　20407

2010下半年　20765

2011上半年　21918

2011下半年　21113

2012上半年　20238

2012下半年　20855

2013上半年　22218

2013下半年　24423

2014上半年　25710

2014下半年　23849

2015上半年　26664

2015下半年　27538

2016上半年　31554

2010-2016二手住宅半年度成交量走势

时间段　成交量(套)

2010上半年　103866

2010下半年　92721

2011上半年　68178

2011下半年　53061

2012上半年　55816

2012下半年　87167

2013上半年　95244

2013下半年　67444

2014上半年　44165

2014下半年　60607

2015上半年　85051

2015下半年　112356

2016上半年　135507

2010-2016二手住宅半年度成交均价走势

时间段　成交均价(元/平方米)

2010上半年　18648

2010下半年　22579

2011上半年　24092

2011下半年　21239

2012上半年　23974

2012下半年　27368

2013上半年　31958

2013下半年　26240

2014上半年　37409

2014下半年　35697

2015上半年　37450

2015下半年　39773

2016上半年　43465

(数据来源:伟业我爱我家集团)

分析　购房需求透支　下半年楼市预计持续降温

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,从整体来看,2016年上半年北京新房市场表现出了公寓类产品井喷、普通纯商品住宅市场降温、新房高端化三大特征。

首先,受某些市场传言的影响,公寓类产品出现爆发,这种情况不能代表实际市场特别是刚需市场的表现。

其次,普通纯商品住宅供应量的大幅减少,以及去年新政以来购房需求的透支,使得纯商品住宅成交量环比大幅下降,去年的升温趋势并未在今年上半年延续下去。

第三,随着高端购房需求在2015年以来的集中释放,使得高端市场逆势上扬,无论是从均价、总价还是套型上看,高端住宅的交易量都在持续增加,在纯商品住宅交易量走低的情况下,高端住宅交易量却在走高,这从结构上导致了整个新房市场均价被大大拉升。

“经过多年的高度发展,北京的新房市场已经日趋饱和,新增的新房项目越来越少,北京新房市场已很难维持高热度,虽然一系列政策也带来了新房市场的复苏,但难以持久,今年上半年就已经开始降温。”胡景晖认为,新房市场下半年恐难有较大起色,“低温”状态还将持续。

二手房方面,先是延续了去年的升温趋势,成交量持续走高;此后,由于购房需求被提前透支,需求不足的市场开始降温。与此同时,过热的市场也引发了转变,购房者逐渐回归理性,在市场、政策双重因素的作用下,二手住宅市场在6月出现了大幅降温。

“从当前的政策形势来看,北京未来的楼市政策仍将从严趋紧,二手房市场的持续低温或难以避免。而根据以往的数据,北京二手住宅的年均交易总量一般在15万套左右,近几年随着存量房市场规模的增加,年均交易总量也就在20万套左右,而今年仅上半年二手房成交就已超过13万套。”胡景晖表示,“根据历史经验推断,下半年北京二手房市场的成交规模也就在七八万套的水平,下半年降温将是大势所趋,而房价也会随着交易量的萎缩,逐步企稳回落。”