租赁金融升温，警惕变相为楼市“加杠杆”

警觉住房租赁资产证券化过程中租赁金融的“多重变身”!

一是“租赁贷款”转变为“加杠杆”，如此，将来租金可能会大涨。

二是互联网金融“p2p”平台经过“租赁金融”持续滚动，所提供的信誉贷、消费贷、过桥贷等成为新增炒房资金。

三是租赁金融经过“伞状信托”重回“炒房”渠道。

《眺望》新闻周刊记者近日对北京、江苏、广东、广西等地多座试点“租售并举”城市停止采访发现，大量房企“扎堆”抢租赁市场“证券化”机遇。业内人士以为，中国住宅租赁市场开展前景宽广，吸收了诸多运营主体跻身这万亿租赁市场“跑马圈地”。在这个过程中，应该高度警觉租赁金融变身楼市“加杠杆”的新型金融来源。

“租赁金融”升温

依据链家地产研讨部提供的数据，2017年我国租赁市场范围已超1.3万亿元，估计2030年我国租赁人口将达2.7亿人，市场范围将达4.2万亿元。目前，广东、浙江、北京、上海分别有47%、41%、37.2%、38.3%的城镇家庭经过租赁处理寓居需求，租赁市场的范围和兴旺国度曾经十分接近。

《眺望》新闻周刊记者采访理解到，随着住房租赁机构化、专业化的开展，住房租赁证券化得到了相关部门的高度注重。戴德梁行华南及华西区研讨部主管张晓端通知《眺望》新闻周刊记者，“中国住宅租赁市场的开展前景和宽广空间吸收着诸多运营主体停止尝试和探究。作为新的蓝海，金融支持是租赁住宅市场开展的基石。”

从市场状况来看，房地产企业、银行、互联网巨头纷繁规划以房地产租赁市场为标的物的“租赁金融”范畴。2017年下半年开端，保利、碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企已获租赁证券化的入场券。2018年，上述房企纷繁加速推进租赁“证券化”的步伐。据不完整统计，截至目前房企获批的房地产信托投资基金(REITs)、商业地产证券化(CMBS)、资产支持票据(ABN)等租赁证券化产品范围已超500亿元。

除此之外，3月12日，中国建立银行与新派公寓发起首期20亿元公寓资产并购基金，促进租赁市场快速整合开展。

本刊记者对多方停止深化采访发现，房企、银行、机构等抢滩租赁市场带有各自明显的目的性。

广西银监会柳州银监分局局长吴剑以为，在目前银行严控信托等非标资金流入房地产范畴、外加一线城市严查并购贷款的情形下，开发商的融资渠道受限、融资收紧。资产证券化是释放行业资金沉淀最有效的处理办法之一。

张晓端以为，对开发商而言，从高周转形式到自持，资金是最大的考验。互联网巨头进入住房租赁市场的动力在于为大量资金寻觅“出口”。人民银行南宁中心支行政策研讨室主任黄盛文以为，互联网处理最后“十米”的问题，需求大量实体物业作为支撑，但在重资产的房地产项目开发过程中，互联网缺乏足够的人才来停止项目运作，盯准本钱较低的租赁市场，在政府盘活集体、仓储、划拨用地的前提下，以低本钱介入房地产市场，以利润丰厚的电商销售渠道来完成盈利。

存圈钱炒房“跑偏”隐忧

《眺望》新闻周刊记者采访过程中发现，租赁市场的收益与证券市场短期内的收益差距很大，招致租赁市场“证券化”过程中，存在着圈钱抢地入市炒房“跑偏”的隐忧。

建行北京市分行房金部副总经理吴树德向《眺望》新闻周刊记者举例阐明，“假如一套房子首年月租金6500元，每年按3%递增，一次性交满3年房租可打9.2折，那么运用住房租赁贷款后，建行可一次性将3年房租付给房主，租客仅需支付租赁贷款月供6623元，三年少支出2664元。房主可一次性拿到三年的房租，租客减少了支出，住房租赁贷款对各方都有利。”

深圳平石资产管理公司合伙人张天运依据市场化资金的运转收益对本刊记者分析指出，银行理财富品的收益率为4.5%～8.5%之间，当前租金收益率只要1.5%～3%之间。假如要停止住房租赁资产证券化，目前私募、公募基金的参与积极性较低。

中原地产首席剖析师张大伟说，在北上广等一线城市，住宅物业租金报答率大多在2%左右，而国内资金本钱年化利率介于5%至8%之间，假如没有资产证券化，自持型的重资产租赁形式基本玩不转。

建行广东分行的测算显现，广州住房租金报答率在采访理解到，从去年开端，万科累计花了170亿元在北京、广州、佛山拿了5幅自持地块，用来开展租赁住房。以佛山地块为例，楼面单价15300元，100%自持，加上金按100元/平方米/月计，需求200个月才干，比酒店周期还长。

此外，业内人士以为，目前缺乏针对住房租赁市场证券化的税收优惠政策，这将在很大水平上抑止资本市场对住房租赁的长期投入。

万科长租公寓担任人张成皓通知本刊记者，机构出租房屋，要交纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租金的12%，增值税抵扣后需交纳5%～6%，整体税率接近17%～18%。另一方面，一些不标准运营的“二房东”、个人出租屋，为了避税以至不停止租赁备案注销，加大了正轨企业的竞争优势，抑止了租赁企业的开展。“住房租赁市场高企的税费不利于范围化、机构化租赁企业培育，倡议政府进一步降低税费本钱。”张成皓说。

目前国度和省区市都鼓舞将闲置商业用房改为租赁住房，将土地用处调整为寓居用地，调整后用水、用电、用气价钱依照居民规范执行。但这些规则落地触及多个部门，审批程序复杂，迫切需求各地加快出台施行细则，降低制度本钱。

警觉租赁金融“变身”

《眺望》新闻周刊记者采访的多位业内人士以为，大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融范畴是必然趋向，但要警觉住房租赁资产证券化过程中租赁金融的“多重变身”。

一是“租赁贷款”转变为“加杠杆”。张大伟以为，租赁贷款变相给了租赁加杠杆的时机和概率，租赁贷款会被投资者应用。“过去租金涨幅远远低于房价涨幅，缘由是没法用杠杆。假如租房贷款，变相加杠杆，将来租金很可能会呈现大涨”。

二是互联网金融“p2p”平台经过“租赁金融”持续滚动，所提供的信誉贷、消费贷、过桥贷等成为新增炒房资金。互联网金融中的“p2p”信贷平台不断是炒房资金的重要来源。“爱租哪”合伙人陈其东说，“互联网金融提供的信誉贷、消费贷、过桥贷等都很容易变成楼市加杠杆的工具。假如没有有效的防备措施，租赁贷款很容易被炒房者应用。”互联网金融展开业务没有地域限制，无法核实客户需求的真实性。在如何有效甄别房源能否真正出租、租房合同真伪等方面，互联网金融公司的风控体系基本掩盖不到。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，房租贷就是一种消费贷，存在套现的可能。监管部门应当对此类贷款停止积极管制，对贷款资历要设置门槛停止审核，关于挪作他用等行为要坚决惩办。炒房者借助各种“加杠杆”手腕，使得限购政策、银行差异化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”随便就被打破。过度杠杆化则可能差遣一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资，容易产生“次级贷款”，加大房地产动摇和金融风险。

三是租赁金融经过“伞状信托”重回“炒房”渠道。目前我国租赁住宅的投资报答率只要2%～3%，与如今信托市场上动辄15%以上的报答率，差距悬殊。

采访中，张天运向本刊记者细致解释了租赁金融如何经过“伞状信托”重回房地产市场的渠道：房企经过“入市”抢地，将新地块作为“租赁项目”向银行寻觅资金支持，然后将资金投放到原来曾经短缺的楼盘开发中，在“租赁型楼盘”销售时又采取“提早预付5～10年租金”的方式，补偿“租赁楼盘”的资金短板。

房企与券商、基金、信托企业联手，将“租赁项目”与旧楼盘停止“整体包装”，变身为“住房租赁金融项目”，向银行、市场出售产品，由于住房租赁市场前景宽广，此类信托项目向银行销售过程中，会得到银行资金的鼎力追捧。这容易形成资金重回房地产市场，再度推高房价。

新城控股高级副总裁欧阳捷以为，政策上明白规则用持有的不动产物业作为底层资产，用收益法去评价资产证券化产品，收益率很难契合资产证券化预期。“如今一切的资产证券化产的，除非降低土地价钱和税费资报答率。”

亚豪机构市场总监郭毅以为：“住房租赁利率相当，而不是简单‘一化了之’;特别要防止资产证券化后经过伞状信托的方式，资金重新回到炒房渠道中。”

吴剑以为，在住房租赁市场证券化过程中，应该继续遵照“去杠杆”准绳，降低银行、房地产企业对投资报答率的希冀值和报答周期，银行目前对投资报答的周期曾经延伸为15～20年，但房地产企业的投资报答周期还停留在10～15年，利率请求与租金报答率相比差距更大。“从大局上看，降低金融市场利率与进步国民收入程度分离在一同，才干最大限度地将资金从房地产引流回到实体经济中。这就需求坚持不懈地贯彻房地产调控目的。”

来源：《眺望》新闻周刊