宿州买房：你家房子涨不涨价，这两个字说了算

近日，统计局发布了6月份70个大中城市商品住宅销售价钱变动状况。新建商品住宅销售价钱指数方面，有63座城市环比上涨;二手住宅销售价钱指数方面，66座城市环比上涨。

据每 日 经 济 新闻报道，“北上广深”一线城市房价比拟平稳，上海和深圳房价在过去6个月里，有4个月都是环比降落。但值得留意的是，今年6月份，4座一线城市房价头次呈现没有环比降落的状况。

2018年6月70个大中城市新建商品住宅销售价钱指数

(来源：国度统计局)

这一看，一二三线城市齐齐上涨......

事实上，中国快速城市化带来的房地产业高速增长的时期的确曾经完毕，房地产业从快速扩张的“增量市场”已转变为存量与增量并存的市场。触及我国房地产市场的多种要素中，人口要素(人口数量和构造变化、人口迁移)起到重要而长期的影响。

北上广深等一线城市的房价能否会止跌复涨?国务院开展研讨中心主管的《中国经济报告》发表专栏文章说明：

房子涨不涨，人口说了算!

当代中国人口范围变化与人口政策变化！

新中国成立之初的鼓舞生育政策和人口增长。

从1949年起，中国鼓舞生育， 1952年发布施行《限制节育及人工流产暂行方法》。在这个时期，中国呈现了首屈一指个人口高增长阶段(1949-1957年)。数据显现，1949年全国人口出生率为36‰，死亡率为20‰，自然增长率为16‰，年底全国总人口为5.42亿人;到1957年，死亡率降落至10.8‰，自然增长率上升

但是到了1958年，人口忽然呈现了一个低增长小波段。1959年人口死亡率上升至14.6‰，1960年进一步上升至25.4‰，而人口出生率只要20.9‰。人口自然增长率大幅度降落，其中1960年、1961年连续两年人口呈现负增长。

三年灾祸过后，经济开展情况逐步好转，人口开展的不正常状态也疾速得到改动，人口死亡率开端大幅度降落。补偿性生育使人口出生率疾速上升，人口增出息入了新中国成立以来难得一次的顶峰期，并不断持续到20世纪70年代初。这一在36.8‰;人口死亡率重新降落到10‰以下，并逐年稳步降落，1970年降到7.6‰。出生率的上升和死亡率的降落，使这段时期增人口1.57亿人。这是1949年以后呈现的“第2次人口生育顶峰”。

方案生育政策出台后的人口增长。

20世纪70年代后期，中国人口政策呈现基本性转变。

政府开端实行方案生育，并陆续制定和完善了方案生育政策，使人口高出生、高增长的势头疾速得到控制。这一时期，人口出生率和自然增长率疾速降落，分别由1971年的30.7‰和23.4‰降落到1980年的18.2‰和11.9‰。由于总人口基数庞大，这一阶段中国人口净增的绝对数量仍相当可观，1971-1980年，全国总人口由8.52亿人增加到9.87亿人。

进入20世纪80年代后，中国把方案生育肯定为一项根本国策，控制人口增长的措施愈加严厉。但由于“第2次人口生育顶峰”中出生的人口陆续进入生育年龄，加之20世纪80年代初婚姻法的修正形成许多不到晚婚年龄的人口提早进入婚育行列，使得人口出生率呈现上升。人981-1990年净增1.43亿949年以后呈现的“第三次人口生育顶峰”。

进入20世纪90年代后，人口出生率持续稳步降落。1998年人口自然增长率头次降到10‰以下，从2000年开端，年净增人口低于1000万，中国人口进入平稳增长阶段。

二胎政策放开与重生人口变化。

2014年单独二孩政策在全国逐渐开端施行，2016年全面二孩政策正式施行，这是中国人口政策的一个方向性转机。不过，值得留意的是，生育政策放开之后反而呈现出生人口降落，主要有两个要素：一是适婚适育人口的生育率在不时降低，即22-32岁结婚生育的人口数量在降低，2016-2017年的重生儿根本是由1985年前出生父母的二胎积累迸发，当这些积累的二胎生育动机迸发完毕后，可能会呈现更明显的出生人口下滑。二是随着城市化进程和人们生活观念的改动，人们的生育意愿在降低。

由于不同年龄的消费者在行为方式和消费需求上表现出明显的差别性，人口年龄构造变化趋向对中国经济社会开展有着深入的影响。人口红利期的高速增长，为现阶段以住房、汽车为主的耐用品消费积存了充足的消费势能，也为建筑业和城市建立的不时开展提供了足够的降落转为上升后，就进入了“人口负债”期。当高储蓄逐渐用于社会抚育本钱，社会劳动消费率也会由于宏观劳动力的减少而减速增长，房地产的需求将显著减少。

城市化进程及户籍制度放松

对人口迁移的影响

快速城市化进程发明了大量人口迁移。

中国城镇化引发的人口迁移能够分为两类：一种是“离土又离乡，进厂又进城”的劳动力异地转移;另一种是“离土不离乡，进厂不进城”的劳动力就地转移。从人口迁移规律看，乡村劳动力优选就近、就地转移，即优选在本地停止非农就业，在无法于本地完成非农就业的条件下才选择异地非农就业。在这个过程中，乡镇企业及小城镇成了吸纳农业剩余劳动力的重要载体。1979-1994年，全国乡镇企业均匀每年吸纳劳动力574.4万人，其中1985-1994年，均匀每年吸纳681万人，1994年全国乡镇企业职工总数已达12017万人，占乡村劳动力总数的26.9%。

从20世纪80年代末开端，乡镇企业吸纳剩余劳动力的才能明显削弱，农业劳动力异地转移的范围呈逐年递增态势。《中国统计年鉴》数据显现，1999年全国到乡以外就业的乡村劳动力有5203万人，比1998年增加268万人，其中到省外就业的有2115万人;2000年乡99年增加930万人，其中到省外就业的有2824万人。随着传统户籍制度的松动及城市经济的疾速开展，越来越多的农业剩余劳动力选择向城市迁移，在城市从事效劳性质的第三产业或劳动密集型的第2产业，进一步拓宽了人口迁移的空间。

户籍制度变革对中国人口活动产生了重要影响。在变革开放的过程中，中国户籍制度从严厉限制人口迁移活动开端发作松动。中国如今依然有大批活动人口涌入大城市和沿海地域，他们选择去这些中央主要是经济要素的差遣，但相关的户籍制度对他们的活动导向与限制有着重要影响，比方以户籍限制买房、子女教育等。

城镇化“下半场”的人口迁移。

假如说过去的城镇化是人口迁移的上半场，以增量扩张为主，那么今后的城镇化所引发的人口构造及存量方面的变化则应算为下半场。上下半场的时间节点是国度新型城镇化规划出台之后。

在下半场，一方面，随着国度产业规划的调整，劳动密集型产业正逐渐由经济兴旺城市向中西部地域转移，城镇化建立速度加快，区域中心与周边城市的互动越来越频繁，人口的迁移随之发作变化。中国城镇化进程不断都随同着集聚和分化的过程，这个现象将会在将来人口红利趋缓的过程中日趋明显。进入21世纪以后，全国人口迁移中心发作改动，上海、北京、浙江、广东、天津、福建和江苏成为新一轮人口迁移中心，其中上海、天津、福建和江苏的人口吸收力继续提升，而北京、浙江和广东吸收力略有降落。

从迁移中心人口来源来看，“六普”期间，上海的主要吸纳地域从江西和浙江变成了湖北和河南，主要缘由在于江西人口愈加倾向流入福建和浙江;北京的主要吸纳地域从四川变成了黑龙江，天津则没有发作大的变化，环渤海成为北京和天津区域主要人口来源;浙江的主要吸纳地域从湖北变成了河南;广东的主要吸纳地域从江西变成了河南;福建吸收的人口中除了固有的重庆和四川，贵州人口占比大幅提升。

人口变化对房地产市场需求的影响

人口是房地产市场的根本需求来源，不管是寓居需求还是投资需求，没有一定的人口范围为根底，房地产市场的开展将无从谈起。本文不是讨论人口数量对房地产市场发育、房地产价钱的细致影响，而是从根本面上讨论人口与房地产市场的相关性。

适龄购房人口总量与住宅销售走势是线性关系。

依照普通的人口年龄分类看中国的三次人口顶峰，能够发现如下特性。

“50后”一代：1952-1957年，每年出生率均在30‰以上，出生人口超越2000万人，死亡率由17‰降落至10.8‰，自然增长率坚持在20‰以上，这局部人群现已步入老年阶段。关于房地产市场来说，他们曾经不是增量市场的主要需求者。“60后”一代：1962-1973年，连续12年出生率在25‰以上，每年出生人口超越2500万人，12年间全国共出生3.2亿人，占2012年末总人口的23.9%。这局部人群现已步入中年阶段，老龄化加速不可防止。“80后”一代：1981-1990年，出生率坚持在20‰以上，每年出生人口在2000万人以上，主要是“60后”的子女，这十年全国出生人口共计2.3亿人，这局部人群现已步入青年期，正处于婚育年龄及置业顶峰。

依照婴儿潮时期集中出生群体的生命周期推算，能够发现2009年左右刚好是“80后”这一波婴儿潮面临刚需购房的阶段;而2015年、2016年呈现的楼市买卖热潮则跟此要素有严密的关系。首先，“85前”的刚需群体进入到换房阶段;其次，“85后”出生的人口面临刚需，固然这局部需求本该在2014年左右释放，但由于2012-2013年调控政策抑止使得住宅市场预期不高，2015年的信贷宽松等利好政策使得这局部需求集中释放，两种需求的叠加培养了2015年以来国内大中城市房地产市场的成交热潮。楼市的成交构造同理，依然能够套用这种正相关的线性关系。总之，2009年左右的成交中头次置业的刚需占绝对主力、2015年以来的成交中“换房”为主的“新刚需”占比则过半。

人口增长放缓和老龄化促使住房需求放缓。宏观环境和政策确实能够改动房地产市场的运转方向，但只能在中短期内影响主力需求释放的时间，而人口构造及其生命周期则是根底的决议要素之一。以北京为例，分离近15年北京二手住宅走势能够发现，成交较热的年份和首屈一指波婴儿潮面临购房需求的年份吻合、成交走势和进入婚育阶段的人口走势根本分歧(图1)。

图1既是北京房地产市场的走势，同时也契合全国大周期的房地产走势，思索到北京具备中心资源吸收人口流入这一特性，有必要进一步剖析北京常住人口的年龄构造(图2)。

察看数据，能够发现北京常住人口构造的两个规律：首屈一指，人口增速持续五年下滑;第2，青年人口流入趋缓，人口代表的潜在购置范围的增幅较前期明显缺乏，与之对应的是人口老龄化。可见，具有吸收人口流入特征的北京都表现出明显老龄化趋向，这是整个中国人口红利逐步消逝的缩影。在大周期下，不论是北京还是全国，较长时期内购房需求较前期都是明显缺乏的。

产业构造优化推进大城市住房需求增长。

在房地产市场整体需求放缓的大背景下，存在一种重要力气推进中心大城市住房需求上升，那就是产业构造优化。以往的城市化是工业拉动型，如今的城市化是效劳业主导。工业化过程中，各地都能够低价出让工业用地招商引资，进而推进区域经济开展和城市化进程。但在效劳业主导的城市化过程中，只要中心大都市才干提供充足的就业时机，劳动人口必然涌向中心大都市。而房地产是城市化的副产品，因而城市之间的分化会愈演愈烈，城市之间的差距会越来越大。

产业转移推进人口迁移，不同城市前景各异。

特大城市人口集聚效应明显，强劲需求带动了房地产市场量价的走高。

依据结合国人口署预测，2010-2020年中国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内(图3)。上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14亿平方米，约占十年间全国新建住房总需求的9%，占全国新增人口头次置业需求的23%。

与北京、上海等特大城市不同，成都、重庆、武汉、长沙等区域中心城市仍处在快速开展阶段。

此类城市近几年经济及房地产得到了迅猛开展，并有追逐特大城市的趋向。总体来看，这类城市由于起步相对较晚，城镇化程度低于特大城市，人口基数大但密度低，因而提升空间宏大，有望成为全国经济和房地产市场的新增长极。

目前中国城镇化曾经进入了新阶段，政策着力点将在城市群内的城市和具有产业优势的城市，以产业为动力，加强人口的附着力，这也会激起此类城市房地产市场的生机。

需求提醒的是，近两年来，局部城市房地产市场增长速渡过快，而外来人口迁移和产业转移的速度远远与房地产市场的开展不匹配，房地产市场需求多为当地居民自住需求，因而整体需求有限，面临城市开展与楼市快速增长断层的风险。

与此前十年城镇新增人口快速增长带来的机遇不同，随着人口范围增速的逐渐放缓、年龄构造的不时变化，房地产市场将来面临的将是更为平稳、多样化的需求构造。同时思索到国度对产业构造规划的调整，将来人口迁移方向也将成为影响房地产市场开展的重要要素。

在此背景下，充沛把握产业、人口迁移带来的区域开展机遇，并依据不同年龄段人口的需求特性，预测将来市场主体需求类型，将成为中央政府以及企业在下一个十年开展的关键。