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这些信号暗示:楼市确实已经在走下坡路了!下一篇
深圳十部门联合整治投机炒房等行为香港楼市冻结再一次成为了焦点。
进入炎炎酷暑的8月,香港的楼市却没能延续此前的火热。市场上一系列变化似乎预示着——这个全球第一豪的房产市场正在急刹车。
《南华早报》在近期的报道中写道,早已习惯了供应紧张下的房价不断上涨、贷款成本低廉和竞争激烈的市场正在起变化,香港房产的订购热潮正在消退。
01
突然“毁约”,买家不惜损失几十万
进入2018年,政策收紧导致内地一二线城市房地产被冻结。这股风现在吹到香港了。
根据《南华早报》的报道,7月以来,香港罕见地出现多起购房毁约案例。
两周前,已经定下新界大埔一处价值725万港币房产的买家,突然于上周四提出取消认购,等于说买方将拿不到已经交付的5%的定金,相当于362,700港元(约合31.6万人民币)!
无独有偶,位于马头角的一处项目也被爆料,买家于7月底退还了4月份签订的合同。买方因取消交易面临超过200万港元的损失。
而相对管控更严、价格更高的二手房市场也被波及。上周,位于九龙红磡的海滨南岸社区一栋约55平方米的二手公寓楼交易被买家终止,买方损失了近40万港元定金。
一毁约就损失几十万,甚至百万?这相当于一个普通香港人一年甚至更久的工资。这些买家是脑袋秀逗了吗?
没这么简单。
在人们忙着取消订单时,开发商们也没闲着,正考虑着给新房降价。
香港最大开发商——新鸿基已将其中一个项目的房屋降价出售,这是不到一个月内这家开发商第二次降价。经过价格优惠后,这处位于九龙区南昌MTR站的房产已经降到2.4万港币/平方英尺,比去年12月上一批销售时的价格降了10%!
有迹象显示,其他开发商也将在不久之后追随新鸿基的步伐,对新房打折。
看明白了吧?香港买家也很精打细算,如果他们没有违约,签约后又碰上开发商让利10个点,他们就等于净损失了两倍于违约金的钱。若违约能让他们在付出少得多,拿计算器算一算都知道这样最划算。
高力国际的报告中还道出了另一个影响香港楼市的因素起了变化:来自中国内地的购房资金正在急剧下滑。2018年上半年,中国内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元,而去年全年的数字则高达70亿美元。
这样看来,开头说的异动就在于此。
买房热潮正在退去,此趋势下,香港8月的销售数据并不乐观。据香港经济日报报道,截至8月15日,房屋买卖情况较7月同期明显下跌,预测8月的整体销售量将环比下跌17.3%,连续两个月下跌。
02
四面楚歌,这个夏天很难捱
警钟已经敲响。
当下,留给香港楼市的舒展空间,逼仄得如同楼宇深处成千上万的“笼屋”。
内外交困,双面夹击,是8月香港楼市的真实写照。种种异动下,这个夏天,香港楼市有点难过。
楼市政策重拳之下,买卖双方博弈,总有一方要先认输。
(1)开发商的算盘
今年6月,香港房价第27个月上涨。与此同时,“空置税”靴子落地。凡是空置6个月以上的一手住宅,需缴纳楼价5%左右的空置税。据报道,香港今年大约有9000套这样的新房。
随后的两个月时间里,曾经捂盘惜售,坐等房价上涨的开放商,一改往日的淡定,纷纷降价打折。否则,手里多拿一套房,就要多交几十万的空置税,而且是现金。
危机时刻,现金流最重要。哪怕是房价连涨27个月,重拳之下,也得服软。此时,手持数套新房的开发商,可比手持现金的买家着急多了。
于是,我们看到越来越多的一手房,降价出售。更有买家频频毁约,不惜损失5%的定金,伺机而动,渴望等来更大幅度的减价。一套800万港币的房子,5%的定金,也有40万港币。2017年,香港人均收入33万港币,全球排名第18,却不及部分买家舍弃的那份定金。
(2)特区政府的辣招
与6月份的空置税一同落地的,还有其他五项措施,最终目的指向同一个方向:控制房价过快上涨,增加房屋供应量。其中一项有立竿见影之效。
新政规定,香港的居屋单位将按评估市价的52%出售,而不是原来的70%。这就相当于打五折出售。香港的居屋,是“居者有其屋”计划的简称,由香港房屋委员会兴建,并以低价出售给低收入市民。一手居屋的业主只要向政府补交完地价,便可在公开市场转让。
新政出台后,二手居屋出售价格大幅下降,元朗区、屯门区、黄大仙区7月销量下跌超过五成,卖家出售意愿减弱,很多买家则寄希望于楼价继续下调,暂时持币观望。
除此之外,香港今年上半年新建住宅开工量大幅上涨,相当于去年全年的86%,今年的整体新建住宅量有机会回升到2016年的高峰水平。这也给了更多观望者们继续等待的理由,期望未来更多住宅的上市,能够缓解房价的上涨势头。
今年政府推出的楼市辣招加速了新楼盘的抛售,而在美联储加息影响下,银行陆续加息造成居民购买力下降,则是对香港二手楼市的重重一击。
(3)银行收紧银根
8月7日开始,香港多家大型银行将按揭利率上调10个基点,房贷利率增幅创五年来最大政府。这个全球房价负担最重的城市,或将告别长达十年的低息时代。业内预计,未来一段时间,香港按揭利率还将继续上升,瑞银甚至预计上升幅度达到50-75个基点。
目前,汇丰、花旗、渣打、中银香港等银行按揭贷款利率约为2.25%-2.35%。这次上调,最主要的原因是美联储加息,和全球信贷成本上升。
由于港币与美元实行的是联系汇率制,为了防止金融大鳄做空港币,美联储的每一次加息,香港金管局几乎都会立刻跟随。随着美联储步入加息周期,香港也不例外。而这一次,香港的房贷利率,也出手了。
房贷的利率变化,意味着每月还款额增加,而每月还款额又与家庭收入牢牢挂钩。若年底再加息25个基点至2.5%,相当于家庭月收入需增加3%,才能申请到与原来同样额度的贷款。但香港2017-2018年度公务员薪资仅增长2.94%……
居民按照现在的收入涨幅购房,购买力将大大减少。过去可以购买500万的房子,加息后,以现在的收入已经无法获得贷款。如此一来,二手楼交易大受打击。目前香港市民的置业购买力指数在第二季度已经下跌至74%。未来房贷利率再次上调,购买力继续下降是确定之势。
(4)租金回报率不断走低
内外交困下,香港的租金回报率不断恶化,再加上贸易战带来的不确定性,让更多的投资者望而却步。
在香港的私人住宅物业中,各类户型里租金回报率最高的,是实用面积431方呎(相当于40平米)以下的单位。据差饷物业估价署的统计,今年6月份的租金回报率约2.6%,创下历史新低,其他面积的房产回报率也创下历年最低。
责任编辑: ouye
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